매매특약

매매특약에서 용도변경시 이를 하던 이유는 1세대 1주택의 혜택을 받고 주택에대한 중과세와 대출제한을

받지않으려고 하기때문이였다.

.

첫 번째로 매도자의 입장을 살펴보자. 양도소득세는 매도시점에 따라 달라진다. 따라서 잔금청산 전에 주택을 상가 등 주택 이외의 용도로 사용되는 것으로 용도변경하였다면 양도일 현재 주택이 아니므로 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다.

하지만 오랫동안 과세관청은 매매특약에 따라 양도일 이전에 주택이 주택 외의 용도로 용도변경된 경우 매매계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택 비과세여부를 판정할 수 있는 것으로 해석했다.

이 해석에 따라 매도자는 양도일 이전에 주택이 주택 이외의 용도로 사용되는 상가 등으로 용도변경된경우

매매계약일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 성립될시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다는 것이였다.

따라서 매도자는 매수자의 양도일 이전 용도변경 요구에 편하게 응할 수 있었다.

두 번째로 매수자의 입장에서 살펴보자. 개인이 주택을 매입하는 경우 중과 대상이 아니라면  1.1~ 3.3%(국민주택 규모 초과 1.3~3.5%)의 취득세 등만을 부담하면되는 것이다.

하지만  다주택자라면 8.4%(국민주택 규모 초과 9%) 또는 13프로가량의 취득세를 지불해야하는 것이다.

또한 주택을 매입하는 경우 대출 규제도 적용받는다. 하지만 잔금청산 전에 용도변경을 하면 취득일 현재 주택이 아니므로 취득세 등 중과대상에서 제외되고 4.6%의 취득세 등을 부담하면 된다. 또한 주택이 아니게 될시

이에 대한 혜택을 볼 수 있게 되는것이다.

매도자는 계약일 기준으로 (기준점: 매도시점기준)1세대 1주택 비과세 여부를 판단하고 매수자는 취득일(매도자의 양도일) 기준으로 취득세 중과 등을 판단하다 보니 이해충돌을 피할 수 있었다.

하지만 최근 기획재정부는 매도자의 1세대 1주택 비과세 판단 시기를 계약일이 아닌 양도일로 변경하는 새로운 해석을 내놓았다. 이로 인해 매도자의 1세대 1주택 비과세 판단 기준일과 매수자의 취득세 등 중과 판단의 기준일이 매도자의 양도일(매수자 기준 취득일)로 통일돼 어느 한쪽이 손해를 볼 수밖에 없는 이해충돌 구조가 만들어졌다.

즉 양도일 이전에 주택 이외의 용도로 용도변경할 것을 요구하는 매수자의 요구를 들어주면 매도자는 1세대 1주택 비과세를  받을 수 없는 불이익을 받게 된 것이다.

따라서 매도자는 선택할 수밖에 없다. 1세대 1주택 비과세 혜택을 받는 것보다 매도시기를 빨리하는 것이 중요하다면 매도인은 양도일 이전 용도변경 특약에 동의하고라도 매도를 진행할 것이다.

이러한 기획재정부의 새로운 해석은 매도자에게는 엄청난 불이익이 될 수 있으므로 신뢰보호를 위해 소급적용되지 않는다. 새로운 해석은 지난 10월 21일 이후 매매계약을 체결하는 경우부터 적용된다.

(특약사항을 넣으려고 할때  이를  매도자,매수인의 이해관계를 잘정리해야 할것으로보인다)