주택도시보증공사의 전세보증금 가입조건의 강화 전세가격 ９０‰이하만 가능해져

5월 1일부터 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증보험의 가입 조건이 강화되어 전세가격 비율이 90% 이하인 주택만 가입할 수 있게 되었다. 이는 보증보험 가입 요건이 더 엄격해지고 올해 공동주택 공시가격이 크게 하락함에 따라 가입이 더 어려워질 것으로 예상된다.

서울 강서구 화곡동의 빌라 밀집지역에서도 이러한 변경이 적용된다. HUG는 이번 조치를 통해 전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 기존 매매가 대비 전세가격 비율 100% 이하에서 90% 이하로 강화했다고 전했다. 이와 동일한 강화 조치는 HUG뿐만 아니라 SGI서울보증과 한국주택금융공사(HF)에서도 적용된다.

전세보증금 반환보증보험은 전세 계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금 반환을 보장하는 상품이다. 이러한 강화된 조건에 따라 전세보증금 반환보증보험에 가입하지 못한 임차인은 보증사고 발생 시 경매를 통해 보증금을 회수해야 한다.

전세보증 가입 기준 강화, 깡통전세 축소 기대

전세보증 가입 기준이 강화됨에 따라, 깡통전세가 줄어들 것으로 예상된다. 감정평가액을 통해 보증에 가입할 수 있으며, 전셋값은 감정가의 90%보다 낮아야 한다. 연립·다세대주택인 빌라는 감정가의 81%보다 낮은 경우에만 전세보증에 가입할 수 있다.

올해부터 주택 가격 산정 시 공시가격 적용 비율이 작년의 150%에서 140%로 낮아져 이달부터 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140% * 전세가율 90%)까지만 보증보험 가입이 가능하다. 이 기준은 이날부터 적용되며, 갱신보증은 내년 1월 1일부터 적용된다.

감정평가 적용 방식도 변경되었다. 이전에는 주택 감정평가금액을 최우선으로 적용하였으나, 이제 KB시세, 부동산테크, 공시가격 등이 없는 경우에만 감정평가금액을 적용한다. 감정평가 유효기간은 6개월에서 3개월로 단축되었다.

기존 전세보증 갱신 대상자에 대해서는 올해까지 적용 유예되며, 등록임대사업자가 가입하는 임대보증금보증은 전세가율 100%가 적용된다. 국토교통부는 7월 중 임대보증의 가입 요건을 전세가율 90%로 강화할 계획이다.

정부는 보증보험 가입이 어려워짐에 따라 깡통전세가 줄어들 것으로 기대한다. 보증금 미회수 리스크가 커지면서 세입자 수요가 감소할 것으로 예상된다. 깡통전세란 전세보증금이 매매가를 초과하는 집을 의미하며, 주로 집값 하락기 혹은 전셋값 상승기에 발생한다.