10·15 대책 뒤 1년 가까이(50주) 서울 아파트값은 10.42% 올랐다. 한국부동산원 R-ONE 주간 매매가격지수에서 대책 뒤 첫 조사 주인 2025년 10월 20일과 2026년 10월 5일을 비교한 값이다. 표본 아파트의 시세를 조사해 만드는 지수라 실거래를 전수 집계한 수치는 아니다. 25개 구 가운데 성북이 16.52%로 가장 많이, 강남이 1.40%로 가장 적게 올랐다. 같은 지수로 본지가 계산한 대책 직전 1년(52주) 상승률 7.05%보다 오히려 큰 폭이다.
10·15 대책 1년 만에 송파 1위는 21위로, 성북 18위는 1위로
한국부동산원 주간 지수로 본지가 계산한 대책 직전 1년(2024년 10월 21일~2025년 10월 20일)에는 송파가 16.85%로 1위, 성동이 16.07%로 2위였고 강남 12.59%, 서초 12.58%가 3·4위였다. 대책 뒤 1년에는 송파가 21위(9.12%), 서초가 24위(3.35%), 강남이 25위(1.40%)로 내려갔다. 성동은 10위(11.39%), 마포는 직전 5위에서 11위(11.00%)로 밀렸다.
거꾸로 직전 1년 18위였던 성북(2.72%)이 1위(16.52%)로 올랐다. 구로는 19위에서 4위(13.69%), 노원은 21위에서 9위(12.52%)가 됐다. 성북과 강남의 상승률 차이는 15.12%포인트다.
강남 아파트값이 내린 것은 아니다. 1년 누적으로 1.40% 올랐다. 강남3구와 용산은 2025년 3월부터 이미 토지거래허가구역이어서 나머지 21개 구와는 규제 기간부터 다르다.
순위가 왜 바뀌었는지는 통계만으로 알 수 없다. KB국민은행 김효선 부동산수석전문위원은 넓은 지역이 한꺼번에 규제지역이 되고 고가 주택일수록 주택담보대출 한도가 적어지면서 금액대에 따라 수요가 나뉘었다고 풀이했다. “중저가 지역에 수요가 쏠리는 현상”이 나타난 만큼 “가격 상승이 완전히 차단됐다고 하기는 어렵다”는 것이다.
성북이 강남을 앞지른 건 3월, 누적 상승분의 절반 이상은 6월 이후
대책 후 누적 상승률은 올해 1월 12일 기준 강남 2.31%, 성북 1.54%로 큰 차이가 없었다. 순서가 바뀐 건 3월 9일 주로, 성북 4.08%, 강남 2.42%였다. 이후 성북은 5월 4일 5.99%에서 10월 5일 16.52%로 뛰었다. 누적 상승분의 절반 이상이 6월 이후에 붙은 셈이다. 강남은 8월 3일 4.09%까지 올랐다가 10월 5일 1.40%로 내려왔다.
서울 평균 10.42%에 못 미친 구는 양천(9.95%)부터 강남까지 9곳이다. 동남권 4개 구인 강동 9.49%, 송파 9.12%, 서초 3.35%, 강남 1.40%가 모두 여기에 속한다. 같은 기간 전세가격지수는 서울 9.96% 올라 매매와 비슷한 폭이었다. 송파는 예외로, 매매는 21위인데 전세는 12.38%로 3위다.
서울 25개 구 토허구역 12월 31일 만료, 허가 뒤 2년 실거주
대책으로 서울 25개 구 전역과 경기 12개 지역이 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶였다. 지정 기간은 강동구청 보도자료에 따르면 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지다. 대상은 주거지역 6㎡ 초과, 상업지역 15㎡ 초과 아파트이고, 허가를 받아 산 사람은 2년 동안 직접 살아야 한다. 수도권·규제지역 주택담보대출 한도는 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원이다.
서울시가 10월 7일 도시계획위원회에서 정한 도로 지목 토지의 허가구역 지정(10월 17일~2027년 10월 16일)과 9월 17일 발표된 실거주 유예 신청 기한 연장은 이번 만료와 별개다.
부작용 얘기는 임대차 시장에서 나온다. 우리은행 함영진 부동산리서치랩장은 잉여주택 감소와 공급 부족이 맞물리면서 “임대차 시장 불안이라는 부작용”을 낳고 있다고 진단했다. 아실 집계로 서울 전세 매물은 2025년 10월 15일 2만4,369건에서 2026년 10월 10일 2만331건으로 16.6% 줄었다. 아실 수치는 민간 부동산 플랫폼이 모은 매물 수 통계다.
갭투자 비중 15.76%에서 7.80%로, 해제 범위 놓고 갈리는 의견
가수요가 줄었다는 지표도 있다. 국토교통부 자금조달계획서를 담은 의원실 제출 자료에서 서울 아파트 매수 중 보증금을 승계하는 갭투자 비중은 2024년 10월~2025년 9월 15.76%에서 2025년 10월~2026년 8월 7.80%로 7.96%포인트 낮아졌다. 부동산 평론가 윤지해 씨는 광범위한 지정으로 “가수요는 차단되고” 거래량도 줄었다면서, 지금은 “실수요가 시장을 움직이는 상황임이 확인된 것”이라고 말했다.
만료를 앞두고는 어디까지 풀지가 쟁점이다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 규제가 길어지며 전·월세 물건이 줄어드는 “예상치 못한 효과”가 나타났다면서도 갭투자 때문에 쉽게 풀기는 어렵다고 말했다. 이창무 한양대 교수는 “일시에는 다 못 풀어도” 주요 지역을 제외하고 먼저 풀어야 한다며 “강남권을 제외한 서울 외곽이나 경기권”을 우선 해제 대상으로 꼽았다.
속도를 늦추자는 쪽도 있다. 최은영 한국도시연구소 소장은 처음부터 너무 광범위하게 지정한 측면이 있다고 인정하면서도, 기존 구역을 해제하면 “갭투기를 허용한다”는 잘못된 시그널을 줄 수 있다고 우려했다. 변창흠 세종대 행정학과 교수는 지난해 2월 강남권 일부를 해제했던 경험을 들어 해제 여부를 신중하게 따져야 한다고 했다. 기간 만료 전에 “충분한 효과 분석을 통해 재점검”해야 한다는 것이다.
정부는 연장 여부를 아직 밝히지 않았다. 홍지선 국토교통부 장관은 10월 7일 국회 국토교통위원회 국정감사에서 “토허제에 대한 수요가 어느 정도 있다고 보고 있다”고 답했다. 서울 전역의 토지거래허가구역 지정 기간은 12월 31일 끝난다.
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