서울의 주택 공급 절벽이 현실화되고 있다. 2026년 서울 신규 입주 물량은 1만 8,880세대로, 2025년 3만 2,370세대보다 41.7% 줄었다. 공급이 좁아지자 가격은 곧바로 반응했다. 7월 첫 주 서울 아파트 매매가격은 KB부동산 조사(7월 1주 기준)에서 0.21%, 한국부동산원 조사(7월 6일 기준)에서 0.30% 올랐고, 전세가격도 부동산원 기준 0.31% 상승했다. 연초부터 따지면 서울 아파트 전세가는 이미 5.42% 올랐다.
입주가 왜 절반 가까이 줄었나
서울 입주 물량 가운데 1만 4,257세대(약 75%)는 재개발·재건축 정비사업에서 나온다. 정비사업은 착공과 완공이 몰리는 시기가 따로 있어 연도별 입주 편차가 클 수밖에 없는데, 2026년은 완공 물량이 유난히 적은 해에 해당한다.
여기에 등록임대주택의 자동말소가 겹쳤다. 2017년 정부 지원으로 등록된 장기 일반임대주택의 8년 의무임대 기간이 2026년부터 본격적으로 끝나면서, 임대 물량이 전월세 시장에서 빠져나가고 있다. 수도권 갭투자 제한과 전세 대출 규제 강화도 거래와 전세 공급을 함께 위축시키는 요인이다.
가격은 어떻게 움직였나
매매가 상승률은 조사 기관에 따라 다르게 잡힌다. 같은 기간을 두고 KB부동산은 0.21%, 부동산원은 0.30%로 약 0.09%포인트 차이가 난다. 표본과 기준일이 달라 생기는 차이로, 두 통계 모두 방향은 상승으로 일치한다. 전세도 마찬가지다. 부동산원은 0.31% 상승으로 집계한 반면 전문건설신문이 인용한 조사는 0.12%로, 역시 폭은 다르지만 방향은 같다.
지역별로 보면 상승세는 강북권에 집중됐다. 7월 첫 주 강북 14개구 전세가는 0.32% 올랐고, 성동구 0.46%, 노원구 0.44%, 강북구 0.43% 순으로 상승 폭이 컸다. 서울 밖에서도 경기·인천 0.24%, 수도권 전체 0.22%, 전국 0.19%(이상 매매가, 7월 1주)로 오름세가 번지고 있다.
심리 지표도 같은 방향을 가리킨다. 주택시장 소비심리지수는 수도권이 123.4로 전월보다 1.3포인트 올라 상승 국면에 들어섰고, 전국 지수도 115.9로 1.0포인트 오르며 보합에서 상승 국면으로 전환됐다. 비수도권은 107.3으로 약보합에 머물러, 수도권과 지방의 온도 차가 뚜렷하다. 매매와 전세가 같은 주에 함께 오르고 심리 지수까지 상승 국면으로 돌아선 것은, 이번 가격 흐름이 일시적 반등이 아니라 수급 요인에 뿌리를 둔 움직임이라는 해석에 무게를 싣는 대목이다.
이런 구조는 계속되나
연도별 입주 편차는 당분간 이어질 수 있는 구조다. 입주 물량의 4분의 3을 정비사업에 기대는 체계에서는 완공 시기가 어긋나는 해마다 공급이 출렁인다. 등록임대 의무기간 만료에 따른 임대 물량 이탈도 시작 단계라 앞으로 몇 년간 이어질 수 있고, 전세 대출 규제가 단기간에 완화될 조짐도 아직 없다. 공급 측 요인들이 겹겹이 쌓인 만큼, 수급 불균형이 시장의 기본 조건이 된 상태다.
