지난 1년간 서울 소형 아파트가 중형을 크게 앞질렀다. 60㎡ 이하 평형의 가격 상승률은 17.13%에 달한 반면, 60~85㎡는 13.96%에 불과했다. 수도권 전체로는 60㎡ 이하가 8.21% 올랐다.
대출 규제와 소가구의 2중 압박
소형 아파트 가격이 중형을 넘어선 배경에는 금융 여건의 변화가 있다. 정책 규제가 강화되면서 대출 한도가 줄어든 실수요층이 저가 주택으로 몰려가는 현상이 시작된 것이다. 같은 대출 규모로 더 넓은 평형을 사지 못하게 되자, 거액 대출이 필요 없는 소형 평형이 자동으로 수요 중심이 된다.
저가 살 수 있다는 점이 소형 아파트의 경쟁력이지만, 더 근본적인 변화는 가구 규모 축소다. 서울 평균 가구원 수는 2016년 2.37명에서 2026년 2.05명으로 줄었다. 혼자 사는 사람이 늘어나고, 부부 가구도 늘었다는 뜻이다. 이들에게 넓은 70~80㎡는 오버스펙이다. 40~50㎡ 소형 평형이 맞춤형이 되는 이유다.
여기에 전세 공급 부족까지 겹쳤다. 올해 1월~7월 중순 기준 서울의 전세 물량은 지난해 같은 기간보다 10.8% 줄었다. 아파트 주인들이 전세를 꺼리면서 세입자들은 선택지를 잃었고, 구매로 선회하는 실수요층은 저가대 소형부터 찾는다. 대출 규제 심화, 소가구 증가, 전세 부족이 3중으로 작용하는 것이다.
신규 공급도 소형 쏠림
개발사들도 변화를 읽고 움직였다. 신규 서울 프로젝트에서 소형 평형 비율을 늘리고 있다. 채산성도 낫고, 실수요 수요를 가장 효과적으로 잡을 수 있기 때문이다. 일부 신규 분양에서는 100대 1 경쟁률이 나올 정도로 소형 아파트에 대한 갈증이 크다.
이는 시장 균형을 계산한 판단이다. 초고가 아파트는 투기성 수요가 지배하고, 중형은 가족 단위 실수요가 주된 층인데 이미 공급이 충분하다. 그렇다면 확실한 매수층이 있는 소형에 집중하는 것이 리스크를 낮추는 방법이다.
가파른 가격 상승, 조정 가능성
소형 평형의 빠른 상승률은 장기적으로 조정 압력을 받을 수 있다. 17.13%는 1년이라는 짧은 기간에 이룬 가격 인상이다. 가구 규모 축소 추세는 이어질 가능성이 높지만, 한계는 있다. 극도로 저가인 소형 아파트 쏠림이 심해지면, 균형 잡힌 공급 전략이 필요해질 수밖에 없다.
수도권 전체 소형 상승률(8.21%)과 서울(17.13%)의 격차를 보면 서울의 가격 상승이 과열인 신호일 수 있다. 세입자의 전환 수요와 규제된 실수요층이 한 곳으로 몰리면, 투기성 수요까지 개입할 여지가 생긴다. 공급이 수요를 따라잡지 못하는 시간이 길수록, 조정 폭도 클 수 있다.
