국토교통부가 2026년 8월 31일 공표한 7월 주택통계에서 인허가는 25,717호로 전월 대비 43.5% 늘고 착공은 20,378호로 13.8% 줄었다. 그런데 1~7월 누계로 보면 방향이 뒤집힌다. 인허가 누계 142,328호는 전년 같은 기간보다 7.9% 적고, 착공 누계 138,383호는 11.1% 많다. 미분양도 같은 달에 갈렸다. 전체 미분양은 68,217호로 753호 늘었지만 준공후 미분양은 29,152호로 634호 줄었다. 같은 통계를 어느 창으로 보느냐에 따라 주택 공급이 늘었다고도, 줄었다고도 말할 수 있는 셈이다.
인허가는 43.5% 늘고 착공은 13.8% 줄었다
전월 수치는 인허가 17,917호, 착공 23,638호였다. 전년 같은 달과 비교하면 인허가는 59.6%, 착공은 4.8% 각각 늘고 줄었다. 여기서부터 기준이 갈린다. 7월 수치는 전월 대비이고, 뒤에 나오는 누계 수치는 지난해 같은 기간 대비라 서로 다른 잣대다. 1~7월 누계로 보면 인허가는 142,328호로 전년 같은 기간(154,571호)보다 7.9% 적고, 착공은 138,383호로 전년 같은 기간(124,547호)보다 11.1% 많다. 7월 한 달과는 정반대 방향이다. 지역별로는 모수가 작을수록 증감률이 크게 튄다. 인천 인허가는 전월 65호에서 7월 1,394호로 늘어 증가율만 보면 2,044.6%에 이르지만, 애초 기준값이 작아 나타난 숫자다. 국토교통부 보도자료는 인허가가 왜 이렇게 늘었는지 원인을 설명하지 않았다.
준공은 두 배 늘었지만 누계는 4할 넘게 줄었다
분양(승인)은 18,833호로 전월(22,838호) 대비 17.5% 줄었는데, 1~7월 누계는 128,019호로 전년 같은 기간(90,717호)보다 41.1% 많다. 분양은 다른 세 단계와 달리 공동주택만을 모수로 삼기 때문에 인허가·착공·준공과 나란히 비교할 때는 이 차이를 감안해야 한다. 감소의 내부도 갈렸다. 일반분양은 전월 대비 30.8% 줄었지만 조합원분은 307.0% 늘었다. 준공(입주)은 31,778호로 전월(15,592호) 대비 103.8% 늘어 두 배 넘게 뛰었지만, 1~7월 누계는 135,513호로 전년 같은 기간(231,172호)보다 41.4% 적어 6할 수준에 머물렀다. 준공이 왜 이렇게 급증했는지도 보도자료에는 설명이 없다.
미분양은 753호 늘고 준공후 미분양은 634호 줄었다
미분양도 같은 흐름을 따른다. 전체 미분양은 68,217호로 전월(67,464호)보다 753호(1.1%) 늘었다. 4월 65,179호→5월 65,239호→6월 67,464호→7월 68,217호로 넉 달째 늘어난 수치다. 반면 준공후 미분양은 29,152호로 전월(29,786호)보다 634호(2.1%) 줄었다. 준공후 미분양은 전체 미분양의 42.7%를 차지하고, 이 가운데 84.8%가 비수도권에 몰려 있다. 반대로 전체 미분양 증가분 753호 가운데 689호(91.5%)는 수도권에서 나왔다. 지역별로는 충북(-20.0%)·울산(-12.3%)·전북(-10.5%)처럼 두 자릿수로 줄어든 곳도 있다. 준공후 미분양은 2022년 말 7,518호에서 2025년 말 28,641호로 매년 늘었고 올해 6월에도 29,786호까지 늘었다가, 7월 들어 29,152호로 줄었다.
월세 비중 68.3%, 4년 새 16.8%포인트 올랐다
매매 거래량은 63,185건으로 전월(68,819건) 대비 8.2%, 전년 같은 달(64,235건) 대비 1.6% 줄었다. 다만 최근 5년간 7월 평균과 비교하면 오히려 2.2% 많고, 1~7월 누계로도 전년 같은 기간보다 8.8% 늘었다. 같은 잣대의 차이는 서울에서도 나타난다. 서울 매매는 10,852건으로 전월 대비 10.3%, 전년 같은 달 대비 16.8% 줄었지만 5년 평균 대비로는 13.6% 많다. 전월세 거래는 210,985건으로 전월 대비 3.5% 줄었다. 1~7월 누계 월세 비중은 68.3%로 전년 같은 기간보다 6.5%포인트 올랐고, 2022년 51.5%였던 것과 비교하면 4년 새 16.8%포인트 상승했다. 국토교통부는 “전월세 거래량은 국가승인통계가 아니며, 임대차 신고를 하거나 확정일자를 받은 전월세 계약의 신고건을 집계한 수치이므로 자료 활용에 유의 필요”라고 밝혔다.
허가와 착공 사이에 쌓인 1억9,090만㎡
한국건설산업연구원 분석에 따르면 최근 5년간 인허가와 착공 사이의 누적 면적 격차는 1억9,090만㎡로, 연평균 착공 면적의 1.8배에 이른다. 허가만 받고 삽을 뜨지 못한 물량이 그만큼 쌓여 있다는 뜻이다. 건산연은 착공을 늦추는 요인으로 공사비 상승에 따른 사업성 악화, 고금리와 프로젝트파이낸싱(PF) 심사 강화에 따른 자금 조달 어려움, 지방 미분양 누적을 꼽았다.
지난 6월 18일 하반기 건설·부동산 경기전망 세미나에서 김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 “수도권 상승 압력이 우세한 가운데 지방은 대표 입지와 비선호 지역 간 차별화가 확대되는 흐름”이 예상된다고 말했다. 그는 “대출 관리, 공급 확대, 정비사업 규제 완화 등 정책 방향과 강도에 따라 거래량과 가격 상승 속도가 조정될 수 있다”고 덧붙였다. 같은 세미나에서 이지혜 연구위원은 “공공과 토목 부문이 하방을 일정 부분 보완하겠지만 민간 비주거와 지방, 중소업체 중심의 체감 회복은 여전히 제한적”일 것이라고 내다봤다. 이는 이번 7월 통계에 대한 논평이 아니라 연간 전망이다.
8월 발표된 주택산업연구원 아파트 분양전망지수는 사업자 대상 설문에 기반한 심리지수로 전국 93.2, 수도권 88.5(전월 대비 14.0%포인트 하락)를 기록했다. 100을 넘으면 긍정 응답이 더 많다는 뜻이며, 표본 수와 조사 기간은 공개되지 않았다. 주택산업연구원은 지수 상승 배경으로 반도체 클러스터·데이터센터 개발, 신축 아파트 공급 부족과 전세난, 수도권 규제에 따른 풍선효과를 꼽았다.
준공후 미분양이 2022년 말 이후 매년 늘다가 올해 7월 들어 줄어든 것이 한 달짜리 변화인지는 다음 달 국토교통부 통계에서 확인된다.
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