서울의 연립·다세대 주택 등 비(非)아파트 매매 거래가 1년 새 45.8% 증가했다. 2025년 1월부터 5월까지 5개월과 2026년 같은 기간을 비교한 결과다. 아파트 대출 규제 강화와 전세 공급 감소가 맞물리면서 수요자들이 비아파트 시장으로 쏠렸다는 분석이다.
부동산 정보 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가를 분석해 이 같은 결과를 발표했다. 같은 기간 아파트 거래는 0.3% 증가에 그친 반면, 비아파트 시장은 훨씬 가파른 상승세를 보였다.
비아파트 거래 왜 45.8% 증가했을까?
규제의 풍선효과가 핵심이다. 정부가 강화한 아파트 대출 규제로 주택 구입 선택지가 줄어들면서, 주택 수요가 아파트가 아닌 연립·다세대로 방향을 돌렸다. 은행 대출 조건이 비아파트에서 상대적으로 유연한 점도 영향을 미쳤다.
동시에 서울의 전세 물량 감소가 가속했다. 임차인들이 구매 시장으로 나올 수밖에 없는 상황이 만들어진 것이다. 저금리 기조가 서서히 조정되면서 자산 보유의 필요성이 높아진 점도 한몫했다.
아파트 규제의 핵심은 대출 심사 기준 강화다. 주택담보대출 건별 LTV(총부채대비주택가격비율)와 DTI(총부채상환비율) 규제가 심화되면서, 고가 아파트나 신규 아파트 구입이 어려워졌다. 하지만 비아파트 시장은 상대적으로 규제가 느슨한 편이다. 가격대가 낮고 금융기관의 심사 기준도 아파트보다 관대해, 규제 회피 수단으로 기능하고 있는 셈이다. 임대 시장에서 전세 물량이 줄어든 만큼, 월세 상승에 대한 불안감을 품은 임차인들이 구매 선택지를 적극 찾기 시작했다.
아파트 규제와 전세 감소가 비아파트를 끌어올렸다는 게 확실한가?
다방 분석은 국토교통부 실거래가 자료를 기초로 한 것으로, 실제 거래 건수 증감을 반영한 정보다. 다만 원인이 정책 규제로 직접 귀결된다고 단정할 수는 없다. 아파트 가격 상승이 상대적으로 낮은 비아파트의 가성비를 부각한 측면, 그리고 신규 주택지 공급 지연으로 인한 물량 부족 현상 등이 복합적으로 작용한 것으로 분석된다.
2026년 1월부터 5월까지 서울의 연립·다세대 거래에서 매매는 대부분을 차지했고, 전세와 월세 거래도 함께 증가했다. 이는 거래 형태에 관계없이 비아파트 시장 전반에 대한 수요가 높아졌음을 시사한다. 전세 거주자 입장에서는 월세 상승에 대한 우려가 커지면서 구매로의 전환을 더 서두르게 된 것도 사실이다.
비아파트 거래 증가, 수요자가 알아야 할 것은?
연립·다세대 주택은 아파트보다 관리비 체계가 복잡할 수 있다. 건물 노후화 속도, 재건축 불가능성, 분양권 처분의 어려움 등을 미리 점검해야 한다. 재건축 조합 구성 현황도 중요하다. 아파트와 달리 연립·다세대는 재개발 가능 지역이라도 동의율 요건이 높고, 사업 추진 가능성 자체가 불확실할 수 있기 때문이다.
다만 담보 가치 평가는 보수적이어서 대출 한도가 낮을 수 있으니 사전에 확인하는 게 필수다. 일부 금융사는 비아파트의 LTV 한도를 더 낮게 설정하거나, 보증금이 높은 전세 주택은 대출 대상에서 제외하기도 한다.
지역에 따라 도시 재개발 계획이나 교통 인프라 확충 일정을 살펴보는 것도 중요하다. 비아파트의 자산 가치는 입지와 이용 가능한 교통 수단에 크게 의존하기 때문이다. 거래 전에 취등록세·양도소득세 같은 세금 항목도 면밀히 검토해야 한다. 아파트와는 다르게 연립·다세대는 장기보유특례 적용 기준이 다를 수 있으므로, 납부 세액을 미리 산출해 두는 것이 현명하다.
시장이 빠르게 움직이는 시기인만큼, 급급한 결정보다는 충분한 정보 수집과 현장 확인을 통해 신중하게 접근할 것을 권한다.
