재초환 언제까지 부과하나…반포현대 179억은 예정액

서울 서초구가 9일 반포현대(반포 센트레빌 아스테리움) 재건축조합에 재건축초과이익환수(재초환) 부담금 예정액 179억원을 통지했다. 조합원 80명 기준 1인당 평균 약 2억2000만원이다. 강남구는 앞서 10월 30일 은마아파트 조합에 1인당 평균 4억6334만원의 예정액을 통지했다. 둘 다 최종 부과액이 아니다.

재건축초과이익환수 부과 시한도 정해지지 않았다. 서초구는 반포현대의 부과 시한을 올해 12월 30일로 보지만, 국토교통부는 10일 설명자료에서 법률적 검토를 진행 중이라고 밝혔다. 서초구가 국토부에 요청한 유권해석 회신 기한은 13일이다.

반포현대 179억·은마 4억6334만 원은 ‘예정액’

예정액은 재건축초과이익 환수에 관한 법률(재초환법) 제14조②에 따라 부과기준과 함께 납부의무자에게 알리는 금액이다. 이후 부과종료시점까지 매년 1월 말 다시 통지하고(제14조③), 실제 결정·부과는 부과종료시점부터 5개월 이내에 이뤄진다(제15조①). 법 조문상 예정액, 부과, 조합원이 실제로 내는 돈은 세 단계다. 법정 납부의무자는 원칙적으로 조합이어서 1인당 금액은 조합원 수로 나눈 평균일 뿐, 개인에게 날아온 고지서가 아니다.

반포현대는 2018년에도 예정액을 통지받았다. 당시 64억5522만원이었고, 이번 179억원은 약 2.8배다. 이의신청 기간은 50일이다.

은마는 규모가 훨씬 크다. 총액 2조44억원을 산정 인원 4,326명으로 나눈 1인당 평균이 4억6334만원이다. 한국부동산원의 검증을 거쳤고 2035년 10월 준공을 가정한 값이다. 강남구는 이 금액이 확정액이 아닌 예정액이며 주택가격과 개발비용, 사업기간에 따라 최종 금액이 달라진다고 설명했다. 개인별 장기보유 감경도 반영하지 않았다. 1세대 1주택자가 부과종료시점부터 거슬러 6년 이상 보유했으면 10%, 20년 이상이면 70%까지 깎아주는 제도(제14조의2)다. 은마는 아직 이주 전이라 부과 자체가 준공 이후다.

그렇다면 이미 준공한 반포현대는 언제까지 부과할 수 있을까.

부과 시한은 준공 기준이면 올해 12월 30일, 부칙은 ‘할 수 있다’

부과 시한은 어느 날짜를 시작점으로 세느냐에 따라 달라진다. 서초구는 2021년 7월 30일 준공을 기준으로 올해 12월 30일까지라고 본다. 본지가 조문대로 계산하면 준공일에 제15조①의 5개월을 더해 2021년 12월 30일, 여기에 개발이익환수법 제15조②의 “부과 고지할 수 있는 날부터 5년이 지난 후에는 부과할 수 없다”를 적용하면 같은 날짜가 나온다.

국토부는 다른 조문을 들여다보고 있다. 2023년 12월 공포된 개정법 부칙 제3조는 부과종료시점이 법 시행 전인 사업에 대해 “이 법 시행일부터 5개월 이내에 재건축부담금을 결정ㆍ부과할 수 있다”고 정한다. 국토부는 이 규정을 고려해 부과 기한을 명확히 할 필요가 있다는 입장이다. 이 특례를 고려하면 2029년까지 부과할 수 있다는 해석이 국토부 안팎에서 거론되지만 공식 결론은 아니다. 부칙에 2029년이라는 문구는 없고, 2029년이 어떤 계산으로 나오는지도 알려지지 않았다.

자료: 국가법령정보센터 조문, 국토교통부 11월 10일 설명자료, 서초구 입장

용어도 갈린다. 개발이익환수법 제15조②는 부과할 수 있는 기간을, 제17조①은 징수할 권리를 “행사할 수 있는 시점부터 5년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성된다”고 정한 별개 조항이다. 이 때문에 기한이 지났다고 부담이 곧바로 사라진다고 단정하기는 어렵다. 서초구도 주민 의견을 반영해 최종 부과를 늦추겠다는 입장이고, 국토부가 연내 부과 의무가 없다고 회신하면 부과를 미룰 수 있다고 본다.

시점이 이렇게 불투명한데 제도를 두고는 어떤 논쟁이 벌어지고 있을까.

재검토 쪽은 ‘공급 위축’과 ‘예측 가능성’을 든다

시한 논란에서 먼저 나온 지적은 예측 가능성이다. 권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 10월 말 인터뷰에서 부과 시한과 산정 기준이 “명확하지 않으면” 조합원은 물론 거래 당사자도 “부담해야 할 비용을 가늠하기 어렵다”고 말했다. 존폐보다 불확실성을 문제 삼은 발언이다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 한발 더 나아가 재초환이 재건축 사업을 “위축시키는 부작용이 있다”며 일관성과 예측 가능성이 떨어진다는 점에서 “제도를 재검토할 필요가 있다”고 했다.

공급 쪽 논거는 더 직접적이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 1970~80년대 저층 아파트 억제용으로 설계된 제도를 노후 중층 아파트 재건축이 절실한 지금 그대로 적용하는 것이 맞지 않다고 보고, 과도한 부담은 “도심 주택 공급 전체를 위축시키는 걸림돌로 작용할 수밖에 없다”고 했다. 송승현 도시와경제 대표는 미실현이익에 대한 과세인 만큼 차익을 실현하지 않고 실거주를 이어가는 조합원에게는 “불합리하게 느껴질 수 있다”고 짚었다.

재검토론은 두 갈래다. 사업이 위축된다는 공급 논리와 부과 시점과 금액을 미리 알 수 없다는 예측 가능성 논리다.

유지 쪽은 기한 초과 책임을 묻는다…존폐는 국회 계류 법안에

환수 유지 쪽의 시선은 다르다. 조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장은 부과 기한을 넘기면 “담당 기관의 책임을 묻고 지연 사유를 공개”하도록 하고, 산정 기준 시점마다 복수 감정평가를 한국부동산원이 검증하도록 개선해야 한다고 했다. 경실련은 2012~2025년 서울 관리처분인가 정비사업 288건에서 철거 약 26만 호, 건립 약 31만 호로 순증이 약 5만3000호에 그쳤다며 재초환이 공급을 막는다는 논리에 반박했다. 국토부도 재초환과 사업성 사이의 직접적인 연관성은 크지 않다는 입장이다.

원칙론은 2019년 12월 참여연대 민생희망본부 논평에 담겨 있다. 참여연대는 당시 “과도한 개발이익과 투기적 이익을 반드시 공적으로 환수한다는 일관된 의지를 천명하고” 제도를 일관되게 시행하라고 촉구했다. 헌법재판소도 2019년 합헌 결정을 내렸다. 폐지 법안은 국회에 계류 중이다. 한 보도의 집계에서는 2006년 시행 이후 실제 징수된 곳이 5개 단지 16억3500만원이고 2018년 1월 이후 부과는 없었다.

서초구는 부과 주체이면서 11월 4일 주민 1286명, 9일 10개 조합 주민 6936명의 탄원서를 국토부에 전달했다. 시한 해석은 서초구가 요청한 13일까지의 국토부 회신과 서초구가 보는 12월 30일에 달렸고, 제도의 존폐는 국회에 계류된 폐지 법안에 달렸다.

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