부동산 정보업체 아실 집계로 11월 7일 서울 아파트 매매 매물은 8만528건이었다. 정부가 세제개편안을 발표한 8월 3일(6만409건)보다 2만119건, 33.3% 늘었다.
같은 기간 거래는 오히려 줄었다. 국토교통부 집계(신고일 기준)로 9월 서울 아파트 매매는 3,915건에 그쳐 전년 동월(6,796건)보다 42.4% 감소했다. 쌓이는 매물이 집값 안정으로 이어질지에 대해 전문가들은 저마다 조건을 붙인다.
석 달 새 2만119건 늘어난 서울 아파트 매물, 9월 거래는 3,915건
8월 3일과 비교하면 서울 25개 구 모두 매물이 늘었다. 증가분 2만119건 가운데 강남3구가 38.0%, 나머지 22개 구가 62.0%를 차지했다. 늘어난 물량이 강남권에만 쏠린 건 아니었다.
거래 쪽 숫자는 정반대로 움직였다. 국토교통부가 10월 30일 공개한 ’26년 9월 주택통계에서 서울 아파트 매매는 3,915건으로 전월(4,589건)보다 14.7% 줄었다. 최근 5년 9월 평균과 비교해도 3.7% 적은 수준이다.
매물 수는 한 민간 플랫폼에 올라온 매매 매물을 센 것이고, 거래량은 실거래 신고를 집계한 정부 통계라 집계 주체와 방식이 다르다. 중복이나 허위 매물을 어떻게 걸러냈는지는 공개되지 않았다. 매물이 늘어난 시기는 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안과 겹친다. 종합부동산세와 장기보유특별공제 개편을 담은 정부안은 9월 1일 국무회의에서 확정돼 9월 3일 국회에 제출됐다. 그렇다면 이 매물은 계속 늘어날까.
2021년엔 매물 18% 늘 때 오름폭만 줄었다
비슷한 장면은 5년 전에도 있었다. 당시 집계에 따르면 서울 아파트 매물은 2021년 3월 1일 4만653건에서 5월 1일 4만8,152건으로 18.4% 늘었다. 2020년 7·10 대책으로 다주택자 종부세 최고세율이 3.2%에서 6.0%로 오르고, 양도세 중과가 2021년 6월 1일 시행을 앞둔 때였다.
그런데 가격은 꺾이지 않았다. 한국부동산원 월간 매매가격지수 상승률이 2월 0.67%에서 4월 0.43%로 낮아지는 데 그쳤다. 매물은 5월 이후 줄어 8월 25일 3만9,084건까지 내려갔고(5월 초 대비 18.8% 감소), 6월에는 상승률이 0.98%로 커졌다. 매물이 많았던 몇 달 동안에도 가격은 내리지 않았고, 오르는 속도만 잠시 느려졌다.
이번에는 매물이 언제쯤 다시 줄어들까. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 11월 8일 세제개편안이 국회에서 확정되면 세 부담 불확실성이 풀려 내년 1~3월 일부 매도세가 나올 수 있다고 봤다. 과세 전 처분을 포기한 집주인이 매물을 거두면 가격이 다시 오를 수 있다는 설명이다. 그는 2021년과 비슷한 흐름을 짚으며 “4월에는 오히려 물건이 회수되거나 가격이 올라갈 수 있는 여지가 있다”고 말했다.
호가를 얼마나 낮추나…강남 하락이 번질지가 관건
매물이 늘어나는 속도와 가격은 따로 봐야 한다. 권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수는 11월 4일 매수세가 위축되더라도 집주인들이 기존 매도 희망 가격을 유지하면 “거래량만 줄어들 뿐 집값이 곧바로 떨어지는 것은 아니다”라고 했다. 매물이 늘어나는 가운데 집주인이 호가를 얼마나 낮추는지, 낮춘 매물이 실제 거래로 이어지는지가 중요하다는 설명이다. 일부 단지의 저가 거래가 특정 지역에 국한된 것인지, 서울 주요 지역으로 번지는지는 실거래가 추이로 확인해야 한다고 했다.
실제로 가격이 내린 곳은 있다. 강남3구는 이번 증가분의 38.0%를 차지했는데, 한국부동산원 11월 첫째 주 주간 아파트 가격(2일 기준)에서 강남이 0.39%, 서초가 0.37%, 송파가 0.17% 내렸다. 서울 전체는 0.07% 올랐고 22개 구가 상승했다.
남혁우 우리은행 부동산 연구원이 11월 5일 유튜브 방송에서 한 말도 이런 대비와 맞닿아 있다. 강남에서는 가격 조정이 뚜렷한 매물이 보이지만 한강벨트나 중하위 지역에서는 오히려 가격을 올리는 곳들도 많다는 것이다. 가격 하락이 다른 지역까지 확산되는 모습은 “아직 감지되지 않는다”고 그는 말했다. 하락이 강남에 머무는지 퍼지는지가 가격 방향을 가를 두 번째 조건인 셈이다.
연말까지 거래 소강 전망…전월세와 강북 보합이 먼저
당장 거래가 살아날 수 있을까. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 11월 3일 강남·서초 하락세에 계절적 비수기, 세제 개편안, 12월 금리 인상 우려까지 겹쳐 “거래 소강상태가 연말까지 이어질 것 같다”고 내다봤다. 부동산 가격이 확실히 안정됐다고 보려면 전월세 가격 안정이 먼저 나타나야 하고, 강북 중심의 보합세도 확실해야 한다는 단서도 붙였다.
전문가들이 짚은 지점을 이어 보면 매물 8만528건이라는 숫자 하나로는 가격 방향을 정하기 어렵다. 세제개편안이 국회에서 언제 확정되느냐에 따라 매물이 거두어질 수 있다. 호가를 얼마나 내리는지, 하락이 번지는지에 따라 거래가 붙는 가격도 달라진다. 함영진 랩장의 말대로라면 안정을 판단하려면 전월세와 강북의 움직임부터 확인해야 한다. 박합수 교수, 권대중 교수, 우리은행 연구진은 각기 다른 날 다른 자리에서 발언했지만 누구도 매물 수만 보고 집값 안정을 말하지 않았다.
다음 확인 지점은 11월 말 나오는 국토교통부 10월 주택통계의 서울 아파트 거래량과 세제개편안의 국회 처리 결과다. 박합수 교수가 말한 확정 뒤 매도세 조건이 맞아떨어질지는 이 두 자료로 가늠할 수 있다.
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