한국부동산원이 11월 5일 공표한 주간 아파트 가격동향(11월 2일 기준)에서 서울 아파트 전세가격지수는 103.5로, 2022년 1월 17일 기준 직전 최고치 103.8에 0.3포인트 차까지 다가섰다. 지수는 표본 시세를 조사해 산출하며 2026년 7월 6일을 100으로 잡는다. 서울 25개 구 중 10곳은 이미 2021년 하반기~2022년 상반기 고점을 넘었고, 5대 시중은행의 전세자금대출은 14개월째 줄었다.
서울 전세가격지수는 7월 6일 100에서 9월 7일 102.07, 10월 5일 102.78, 11월 2일 103.49로 올랐다. 17주 동안 매주 상승했고, 11월 2일 주간 변동률은 0.17%였다. 1년 전인 2025년 11월 3일(93.74)보다는 10.4%, 2년 전인 2024년 11월 4일(91.36)보다는 13.3% 높다.
성동·노원 등 10개 구는 넘고 강남·서초는 7월 기준선 아래
서울 전체가 고점에 닿지 못한 사이 10개 구가 먼저 넘었다. 성동·송파·노원·영등포·광진·강동·동대문·마포·중랑·성북구다. 고점을 찍은 시기는 구마다 다르다. 11월 2일 지수가 각 구의 2021년 하반기~2022년 상반기 주간 최고치를 웃도는 곳이 10곳이라는 얘기다.
반대쪽 끝에는 강남구와 서초구가 있다. 두 구의 전세가격지수는 각각 99.951, 98.490으로 7월 6일 기준선 100에도 못 미친다. 직전 고점과 견주면 강남구는 9.45%, 서초구는 5.60% 낮다. 25개 구 가운데 아직 고점 아래에 머문 곳은 15곳이다.
9월 말 나온 서울 아파트 평균 전셋값 통계와 방향이 달라 보일 수 있다. 월간 통계인 평균 전셋값(원 단위)은 8월에 이미 2022년 1월 고점을 넘었지만, 주간 표본 조사인 가격지수는 아직 0.3포인트가 남았다. 가격지수는 표본 아파트의 시세를 조사해 만든 값이어서 실제 계약된 전세 보증금을 전수로 센 것도 아니다. 같은 전세시장을 서로 다른 자로 잰 셈이다.
전세 매물 2년 새 30.6% 줄고 전세대출 14개월 연속 감소
지수가 오르는 동안 매물과 대출은 줄었다. 민간 부동산 정보업체 아실의 등록 매물 집계를 보면 11월 5일 서울 아파트 전세 매물은 2만2,019건으로, 2년 전 같은 날(3만1,726건)보다 30.6% 적었다. 포털에 올라온 매물 수를 센 민간 집계라 중복이나 허위 매물이 섞여 있을 수 있다.
금융권 집계에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 5대 시중은행의 10월 말 전세자금대출 잔액은 118조7,265억 원이다. 9월 말(119조2,980억 원)보다 5,715억 원 줄었다. 감소세는 지난해 9월부터 이어지고 있다. 11월 2일 기준 잔액은 118조6,853억 원으로 10월 말보다 412억 원 더 줄었다. 5대 은행에 한정한 수치여서 전 금융권 잔액과는 다르다.
전셋값은 오르는데 대출 잔액은 줄어드는 엇갈린 흐름이다. 최황수 건국대 부동산학과 교수는 전세가격이 오르면 “전세대출도 늘어나는 것이 일반적”인데 이번에는 “전세대출 제한 등이 영향을 미쳤을 가능성이 있다”고 설명했다. 현재와 같은 대출 규제가 유지되면 “전세대출 감소세도 당분간 이어질 가능성이 있다”는 전망도 덧붙였다.
2031년까지 정비사업 이주 22만2천 가구…이미 4만6천 가구 옮겼다
정비사업 이주 물량도 전세시장에서 함께 거론되는 숫자다. 다만 이주 가구가 모두 전세를 찾는 것은 아니고, 그 비율을 집계한 자료도 없다. 국회에 제출된 서울시 자료를 인용한 보도에 따르면 올해부터 2031년까지 6년간 정비사업에 따른 이주 대상은 22만2천 가구다. 여기에는 이미 이주한 4만6천 가구가 포함돼 있어 앞으로 옮길 물량은 17만6천 가구다.
내년 서울 공동주택 입주 예정 물량은 한국부동산원과 부동산114가 함께 발표한 기준으로 2만2,428가구다.
우리은행 부동산연구원의 남혁우 연구원은 학군과 직장 때문에 멀리 이동하지 못하는 이주 수요가 많아진다면 “비아파트로 전세난이 번질 가능성도 적지 않다”고 말했다. 서울 안에서 소화되지 못한 수요가 다른 주택 유형으로 옮겨 갈 수 있다는 시각이다. 서울 밖으로 눈을 돌리면 연세대학교 상남경영원의 고준석 교수는 경기 광명 일대 전세 물량이 계속 줄고 있어 “당분간 전셋값 상승은 불가피하다”고 했고, 광명 재건축 단지의 이주가 본격화되면 “전세시장이 더욱 불안해질 것”이라고 내다봤다.
내년 입주 줄고 월세화 진행, 임대료 상승세 이어질 가능성
내년 전망과 관련해 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 내년 서울 아파트 입주물량이 올해보다 줄고 월세화도 진행되고 있어 “임대료 상승세가 이어질 가능성이 있다”고 했다. 세제개편에 따른 매물 증가가 매매가격 상승폭을 제한하더라도 전월세시장에서는 “공급 부족에 따른 불안이 지속될 수 있다”는 진단도 내놨다.
매매시장은 흐름이 다르다. 11월 2일 기준 주간 변동률은 강남구 -0.39%, 서초구 -0.37%였다. 한국부동산원 통계를 이어 보면 두 구의 매매가격은 13주 연속 하락했다.
다음 주간 통계는 11월 9일 기준분이 11월 12일 공표된다.
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