SH가 10월 16일 입주자모집공고를 낸 서울 강동구 고덕강일3단지 1,305세대(전용 49㎡ 590세대·59㎡ 715세대)는 토지는 SH가 갖고 건물만 분양하는 토지임대부 분양주택이다. 토지임대료는 매달 49㎡ 42만 6천 원, 59㎡ 51만 1,500원이다. 사전청약 당첨자 접수는 10월 27일 오후 5시에 마감되고, 일반공급 1순위는 11월 4~5일이다.
건물값은 건물분양가격 공개서의 평균으로 볼 수 있다. 분양가상한제 적용 주택이며, 49㎡형은 공급면적 ㎡당 평균 420만 3천 원(평균 72.515㎡), 59㎡형은 431만 1천 원(86.933㎡)이다. 호당 평균은 본지 계산으로 각각 약 3억 480만 원, 약 3억 7,480만 원이다. 취득세 등 제세공과금은 빠져 있다. 전 세대가 확장형이며 발코니 확장비는 따로 낸다.
토지임대료는 월 단위로 낸다. 연으로 환산하면 본지 계산 49㎡ 511만 2천 원, 59㎡ 613만 8천 원이다. 월 임대료의 최대 60%는 보증금으로 돌릴 수 있다. 공고는 예시로 49㎡형이 전환보증금 1억 2,200만 원을 내면 월 임대료가 17만 1,830원(전환이율 2.5% 가정)으로 줄어드는 경우를 들었다. 실제 전환이율은 계약 전에 안내한다. 계약 2년이 지나면 강동구 평균지가상승률을 고려해 법정 한도 안에서 임대료를 올릴 수 있다. 임대차 기간은 40년이고, 소유자의 75% 이상이 청구하면 40년 범위에서 갱신할 수 있다.
전매제한 10년 동안은 SH에만 되팔 수 있다
| 구분 | 기준일 | 기간·내용 |
|---|---|---|
| 재당첨제한 | 당첨자 발표일 | 10년 |
| 전매제한 | 당첨자 발표일 | 10년, 기간 안 양도는 SH 매입 신청 |
| 거주의무 | 최초 입주가능일 | 5년 |
| SH 매입가(거주의무 전) | – | 입주금 + 1년 만기 정기예금 평균이자 |
| SH 매입가(거주의무 후~전매제한 전) | – | 입주금 + (감정가 – 입주금)의 70% |
자료: SH 고덕강일3단지 입주자모집공고(2026년 10월 16일), 주택법 시행령 제82조의2
공고는 부부 공동명의를 포함해 모든 전매행위가 불가능하다고 적었다. 전매제한 기간에 집을 넘기려면 SH에 매입을 신청해야 한다. 이를 어기면 3년 이하 징역이나 3천만 원 이하 벌금 대상이고, 입주자 자격도 10년 범위에서 제한된다.
이런 구조를 두고 LH토지주택연구원 연구진의 2024년 공공분양 사업방식 개선방안 보고서는 토지임대부·환매조건부 방식이 “수요자의 재산권 행사에 어려움이 존재하여 수요가 제한적”이라고 적었다. 공급 규모나 실효성 면에서 의미 있는 성과를 거두지 못했다는 평가도 있다고 덧붙였다. 보고서 판권에는 공사나 정부의 공식 견해와 관계가 없다고 돼 있다.
공고에 따르면 잔금 대출로는 소득·자산, 주택가격과 관계없이 주택도시기금 전용 모기지를 지원할 예정이다. 대출심사를 거쳐 최대 5억 원, LTV 최대 80%, 만기 최장 40년, 고정금리 1.9~3.0% 범위 안에서 가능하다. 특별공급은 11월 2~3일에 받는다. 일반공급 1순위는 4일 서울 2년 이상 거주자, 5일 서울 2년 미만 거주자와 수도권 거주자 순이고 2순위는 6일이다. 당첨자는 11월 26일 오후 4시 이후 발표한다.
계약은 2027년 3월 22일부터 4월 2일까지로 잡혀 있다. 보증금 전환 이율 등 세부 조건은 계약 전에 안내할 예정이다.
