서울시 서울부동산정보광장에서 10월 24일 조회한 계약일 기준 신고 집계를 보면, 올해 1~9월 서울 아파트 전월세 거래 17만2,700건 가운데 월세는 8만8,161건으로 51.0%를 차지해 전세(8만4,539건)를 넘어섰다. 1년 전 같은 기간 월세 비중은 43.7%였다. 월세 건수는 오히려 2.4% 줄었고, 전세 건수가 27.3% 줄면서 비중이 뒤집혔다.
같은 기간 한국부동산원 월간 조사에서 9월 서울 아파트 평균 전셋값은 6억4,100만 원으로 8월에 이어 다시 부동산원 통계상 최고를 기록했다. 다만 평균 전셋값은 부동산원이 표본 주택을 조사한 시세이고, 월세 비중은 서울시에 신고된 거래 건수여서 집계 방식이 다르다. 두 숫자를 원인과 결과로 묶어 읽을 수는 없다.
월세는 2.4% 줄고 전세는 27.3% 줄어 비중만 51%로 올랐다
비중이 오른 이유는 계산해 보면 단순하다. 1~9월 월세는 9만327건에서 8만8,161건으로 2,166건 줄었고, 전세는 11만6,277건에서 8만4,539건으로 3만1,738건 줄었다. 월세가 불어난 게 아니라 전세가 빠진 만큼 월세 몫이 커졌다. 서울 아파트 전월세 거래의 월세 비중은 2024년 1~9월 41.7%, 2025년 같은 기간 43.7%, 올해 51.0%로 올라왔다. 2025년 한 해 전체로는 44.5%였다.
월별로 보면 올해 월세 비중은 1·2월 48%대에서 3월 50.9%로 올라선 뒤 한 번도 50% 아래로 내려가지 않았다. 6월 55.8%가 가장 높고 9월은 54.9%다. 2025년은 같은 달 38.8~46.2% 사이에 머물렀다. 정보광장 건수는 조회 시점에 따라 달라진다. 10월 20일 조회분 보도의 월세 8만7,740건과 이번 조회분은 차이가 있지만, 지연 신고가 더해져도 비중 51.0%는 같다. 원자료는 서울부동산정보광장에서 확인할 수 있다.
평균 전셋값 6억4,100만 원, 8월에 이어 또 부동산원 통계상 최고
전세 거래가 줄어든 사이 전셋값은 또 올랐다. 부동산원 9월 전국주택가격동향조사 보고서의 서울 아파트 평균 전세가격은 6억4,100만 원이다. 8월 6억3,662만8,000원이 이미 2022년 1월의 직전 고점(6억3,424만 원)을 넘어섰는데, 9월 값은 직전 기사에서 다룬 이 기록을 한 달 만에 다시 갈아치웠다. 1년 전(5억7,926만 원)보다는 6,174만 원 높다.
같은 조사의 9월 서울 아파트 평균 월세는 166만1,000원으로 1년 전 144만3,000원보다 21만8,000원 올랐고, 중위 월세는 140만 원으로 1년 전 120만 원이었다.
부동산원은 보고서에서 평균가격은 표본 구성과 재고량 변화에 따른 가중치 조정 등으로 변동이 생겨 지역 내 가격 변동률을 산정하는 데 활용하는 것이 적절하지 않다고 밝혔다. 그래서 1년 전과 비교할 때는 상승률 대신 차액만 적었다. 이 값은 월간 동향 표본 시세이고 실제 거래 가격과는 다르다.
전세 매물 부족은 이어지는데 전세수급지수는 두 달 내렸다
전세 거래가 4분의 1 넘게 줄어든 배경으로는 매물 부족이 먼저 꼽힌다. KB금융지주 경영연구소는 「KB주택시장리뷰」에서 신규 입주물량 감소와 기존 세입자의 계약 갱신 증가 등으로 “전세 매물 부족이 지속”된다고 짚었고, 전세자금대출 잔액은 줄어드는 흐름이라고 봤다. 민간 부동산 플랫폼 아실에 등록된 서울 전·월세 매물은 10월 22일 3만7,443건으로 1년 전 4만4,190건보다 15.3% 적다. 한 플랫폼의 호가 매물만 센 수치다.
다만 매물 부족이 곧바로 수급 지표 악화로 나타나지는 않았다. 부동산원 서울 아파트 전세수급지수는 7월 127.5로 2021년 1월 이후 가장 높았다가 8월 125.7, 9월 124.0으로 두 달 연속 내렸다. 이 지수는 KB가 따로 내는 전세수급지수와 다른 통계다. 자치구별로는 흐름이 엇갈린다. 정보광장 10월 20일 조회분을 분석한 보도에 따르면, 월세가 전세보다 많은 자치구는 4곳에서 13곳으로 늘었다. 중랑구는 월세 건수가 91.6% 늘어난 곳으로 꼽혔다. 서울 전체 월세 건수가 줄어든 흐름과는 다른 모습이다.
월세 비중이 커지면 가계 고정 지출이 늘어난다는 진단
비중 변화가 세입자에게 무엇을 뜻하는지에 대해서는 전문가들의 진단이 비슷하다. 한성대 경제부동산학과 권대중 석좌교수는 전셋값 상승과 매물 부족이 겹치면서 세입자의 주거 선택지가 좁아졌다고 진단했다. 보증금 인상분을 대출로 메우면 이자 부담이, 월세로 돌리면 “매달 고정 지출이 늘어나는” 부담이 따른다는 것이다. 소득이 낮은 세입자일수록 주거비 부담이 커질 수 있다고 덧붙였다.
이 고정 지출이 쌓이면 가계 전체로 번진다는 시각도 있다. 우리은행 함영진 부동산리서치랩장은 월세 비중이 점차 커지면 “소비나 저축 여력이 약화될 수 있다”고 말했다. 신한은행 양지영 프리미어 패스파인더 전문위원은 세제개편안이 확정되면 “조세 부담이 세입자에게 전가될 수” 있어 월세가 더 높아질 수 있다고 내다봤다. 세 사람이 든 경로는 대출 이자, 월세, 세금으로 저마다 다르지만, 비용이 세입자의 매달 지출로 옮겨 간다는 점은 같다.
월세 비중이 50%를 넘은 것은 월세 거래가 늘어서가 아니라 전세 거래가 크게 줄어서다. 전문가들은 그 비용이 세입자의 고정 지출로 옮겨 간다고 본다. 다음 확인 지점은 부동산원 10월 월간 동향으로, 11월 16일께 공표 예정이다. 평균 전셋값이 이번 기록을 다시 바꾸는지, 전세수급지수가 3개월째 내리는지가 그때 드러난다.
연관 기사
