전월세 안심신탁, 집주인은 얼마 받고 어떤 집이 대상인가

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 4일 전월세 안심신탁 첫 임대인 모집을 시작했다. 집주인이 임대인·HUG·임차인 3자 계약에 주택을 올리면 이번 공고 기준 세전 연 4.35%의 약정 수익률을 HUG로부터 달마다 월세 형태로 받는다.

대상은 주택가격이 20억 원 이하이고 기존 선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하인 주택이다. 주택 유형에는 제한이 없지만 국세·지방세 체납 등은 가입 제한 사유가 된다. 신청은 4일부터 안심전세포털과 전국 HUG 지사에서 상시로 받는다. 요건 검증, 3자 계약, 예치금 납부를 거쳐 2027년 1월부터 순차적으로 입주할 수 있다.

안심신탁에서 HUG에 맡기는 것은 집이 아니라 임차인의 보증금이다. 임차인은 보증금에 해당하는 예치금을 HUG 전용 계좌에 넣는다. 계약금 10%를 먼저 내고 입주할 때 나머지 90%를 낸다. HUG는 이 예치금을 운용해 임대인에게 월 수익을 지급하고, 계약이 끝나면 임차인에게 예치금을 돌려준다. 임차인은 주택임대차보호법을 적용받아 계약갱신청구권, 임대료 증액 5% 제한, 대항력을 갖는다. 예치금이 2억 원이면 세전 연 4.35% 기준 월 수익은 72만5,000원이다(본지 계산).

김이탁 국토교통부 1차관은 이 사업을 임차인에게는 전세사기 걱정 없는 전세를, 임대인에게는 연체·공실 걱정 없는 월세를 제공하는 “새로운 선택지”라고 설명했다.

자료: 국토교통부·주택도시보증공사

전월세 안심신탁의 세금 50% 감면은 법 개정이 남았다

수익률 못지않게 세후 손에 쥐는 돈을 가를 세제는 아직 확정되지 않았다. 국토부는 소득세·법인세 50% 감면과 감면 세액에 부과되는 농어촌특별세(세율 20%) 비과세를 추진한다고 밝혔다. 2027년에 발생한 임대소득은 2028년 5월에 신고하므로, 그 신고 기간 전까지 관련 법 개정을 마칠 계획이다.

집이 비는 경우는 일부 보전된다. 기존 안심신탁 계약이 끝난 뒤 공실이 생기면 사업에 계속 참여하는 조건으로 HUG가 최대 2개월 치 월 수익을 지급한다.

수익률 자체를 보는 시각은 갈린다. 수익률이 정해지기 전인 9월 22일, 성창엽 대한주택임대인협회 회장은 4%대 이율에 대해 “그냥 월세로 받는 게 유리한 경우가 대부분”이라고 말했다. 일정도 달라졌다. 9월 말 모집으로 알려졌던 일정과 달리 첫 공고는 11월 4일에 나왔고, 2027년 1월 입주 목표는 그대로다.

남은 절차도 있다. 임차인 전용 전세대출은 지원할 예정이고, 버팀목 대출은 연내 제반 절차를 마칠 예정이다. 일정 요건을 갖춘 주택연금 가입자가 규제지역에서 지방으로 옮겨도 실거주 의무 예외를 적용해 월 수익과 주택연금을 함께 받게 하는 방안은 계획 단계이며, 세부 요건은 별도로 발표한다.

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