한국부동산원이 8월 24일 기준으로 조사해 27일 공표한 주간 아파트가격동향에서 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.29% 올라 2주 연속 상승폭이 커졌다. 같은 주 강남구는 -0.11%, 서초구는 -0.05%로 3주 연속 내렸고, 중랑구는 +0.56%로 25개 자치구 가운데 가장 많이 올랐다.
0.29%는 전주(0.22%)보다 오름폭이 커진 수치이지만, 둘 사이 중간값은 아니다. 강남·서초의 하락과 외곽 여러 구의 0.5%대 상승이 서로 상쇄되고 남은 결과에 가깝다. 이 통계는 전수 실거래를 집계한 값이 아니라 표본에서 뽑아낸 주간 변동률이라, 조사 방법이 다른 월간 통계와 섞어 볼 수 없다. 무엇이 외곽을 밀어 올렸는지부터 짚어야 이 평균이 어떻게 나왔는지가 보인다.
전세가 먼저 오른 외곽으로 실수요가 옮겨갔다는 진단
부동산R114와 우리은행 부동산연구소는 이 흐름을 ‘키 맞추기’로 설명한다. 지난해 강남3구를 중심으로 값이 먼저 뛰었고 정치·정책적 요인으로 억눌려 있던 외곽이 뒤늦게 그 격차를 좁히고 있다는 진단이다. 우리은행 남혁우 부동산 연구원은 전세가격 상승률이 가파른 반면 매매가격 상승은 더디었던 지역에서 “외곽 지역의 가격 키 맞추기 현상이 지속되고 있다”고 짚었다. 부동산R114 윤지해 리서치랩장은 대출과 세금 규제가 촘촘해진 가운데 “청년 등 실수요자들의 선택이 중저가 단지로 몰린 것”이라고 봤다. 실제로 같은 주 전세가격은 도봉구 +0.37%, 노원구 +0.37%, 강북구 +0.33% 올랐다. 다만 이는 매매와는 다른 지수이고 전세가 먼저 움직이고 매매가 뒤따르는 순서를 보여주는 참고 수치일 뿐이다.
중랑 0.56%·성북 0.55%…강남은 -0.11%, 한 주 안에 갈린 25개 구
자치구별로 보면 격차가 뚜렷하다. 중랑구가 0.56%로 25개 자치구 중 가장 많이 올랐고 성북구와 강북구가 각 0.55%, 노원구와 도봉구가 각 0.54%로 뒤를 이었다. 서대문구 0.53%, 강서구 0.50%, 구로구 0.49%, 종로구와 관악구가 각 0.46%로 상위권을 채웠다. 강서구는 전주 0.28%에서 0.50%로 상승폭이 눈에 띄게 확대됐다. 반대편에는 송파구 0.09%, 서초구 -0.05%, 강남구 -0.11%가 있다. 이 가운데 성북·강북·종로구는 부동산원이 관련 통계를 작성하기 시작한 2012년 5월 이후 가장 높은 주간 상승률을 기록했다.
노원·도봉·강북구를 묶어 부르는 ‘노도강’은 나란히 0.5%대를 기록했다. 이번 회차 1위는 중랑구이고, 2012년 이후 최고 상승률을 기록한 곳은 성북·강북·종로구다.
권역별로도 온도차가 났다. 동북권 평균은 0.40%였고 강남·서초·송파·강동을 묶은 동남권은 0.03%로 7월 20일 기준 0.18%에서 축소됐다. 같은 주 경기도는 +0.23%로 서울보다 상승폭이 작았다. 전세는 서울 +0.22%, 경기 +0.19%로 매매와는 다른 흐름을 보였다. 한국부동산원은 일부 단지에서 관망세와 가격 조정 매물이 나오며 하락 거래가 있었지만 “주요 단지들을 중심으로 상승 계약이 포착됐다”고 설명했다.
강남은 낙폭이 커지고 서초는 줄었다…같은 하락이 아니다
‘3주 연속 하락’이라는 표현은 8월 10일 기준 회차부터 센 값이다. 8월 3일 기준으로는 강남 +0.01%, 서초 +0.02%로 두 구 모두 상승했다. 이후 8월 10일 기준 -0.02%·-0.04%로 꺾였고 8월 17일 기준 -0.05%·-0.09%를 거쳐 8월 24일 기준 강남 -0.11%, 서초 -0.05%가 됐다. 다만 두 구의 궤적은 같지 않다. 강남은 낙폭이 커졌고 서초는 줄었다.
강남3구 전체가 내린 것도 아니다. 같은 주 송파구는 +0.09%로 상승을 이어갔고, 동남권 평균도 +0.03%로 여전히 플러스였다. 강남구의 하락폭 -0.11%는 중랑구 상승폭 +0.56%의 5분의 1 수준에 그친다. 이 수치는 표본에서 산출한 지수이고 전수 실거래를 집계하는 조사와는 표본과 방법이 달라 개별 단지가 체감하는 가격과는 차이가 있을 수 있다.
하락 전환은 8월 10일…8·13 대책보다 사흘 앞섰다
시간순으로 보면 8월 3일 2026 세제개편안이 발표됐고 이후 8월 10일 기준 회차에서 강남·서초가 먼저 하락으로 돌아섰다. 정부의 8·13 부동산 종합대책은 그로부터 사흘 뒤인 8월 13일 나왔고 하락은 8월 17일과 24일 기준 회차까지 이어졌다. 하락 전환이 8·13 대책 발표보다 앞선다는 점에서, 이번 분화를 그 대책 하나로 설명하기는 시점상 맞지 않는다.
김인만 부동산경제연구소장은 “세제개편의 부작용이 벌써 시작되고 있다고 봐야 한다”며 결국 살아남기 위한 방향으로 수요가 움직이는 것이라고 짚었다. 앞서 부동산R114·우리은행이 짚은 ‘키 맞추기’ 진단과 달리 이 발언은 정책 효과를 전제로 한다. 부동산원 자체 코멘트에는 정책 언급이 없다.
한국부동산원 주간동향은 매주 목요일 발표된다. 다음 회차인 8월 31일 기준 자료는 9월 3일 나올 예정이다. 강남의 낙폭이 계속 커지는지, 서초의 축소 흐름이 이어지는지, 중랑·성북의 상승률이 0.5%대를 유지하는지가 그 숫자에서 확인된다.
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